ВС РФ: арендатор земли может узаконить самовольную постройку только в том случае, если участок изначально официально выделялся именно под строительство этого конкретного объекта
Определение ВС РФ от 22.08.2025 № 305-ЭС25-3877 по делу № А40-13678/2023
Жилстройнадзор ЛНР информирует граждан и застройщиков о важной правовой позиции, сформированной Верховным Судом Российской Федерации. Она касается возможности узаконивания самовольных построек, возведённых на арендованных земельных участках.
Суть дела
Истец приобрёл здания, однако помещения в них ранее уже были признаны судом самовольными постройками. По закону их необходимо было снести или привести в соответствие с установленными требованиями. Новый владелец решил обратиться в суд с иском о признании права собственности на эти объекты, чтобы избежать сноса. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, и Верховный Суд РФ поддержал это решение.
Ключевые основания, которые выделил ВС РФ
Смена собственника не отменяет судебное решение. Если ранее суд уже признал постройку незаконной, покупка таких зданий новым лицом не аннулирует вступившее в силу решение. Это означает, что приобретение объекта, имеющего статус самовольной постройки, не даёт новому владельцу права автоматически требовать его узаконивания.
Вид разрешённого использования участка имеет решающее значение. Нельзя узаконить самовольно построенный объект только потому, что у него сменился хозяин. Основным критерием остаётся соответствие постройки целевому назначению и разрешённому использованию земельного участка.
Для узаконивания объекта на арендованной земле необходимо одновременное соблюдение двух условий:
договор аренды должен прямо предусматривать право на строительство объектов капитального строительства (ОКС);
возведённый объект должен соответствовать разрешённому использованию участка.
Если арендные условия не предполагают право строительства, возводить капитальное здание нельзя. Недопустима ситуация, когда земля предоставлена под размещение временных строений, а на ней возводится, например, торговый центр, после чего предпринимаются попытки признать его законным через суд.
Что это значит для жителей и застройщиков ЛНР
На территории Луганской Народной Республики активно ведутся восстановительные и строительные работы. Жилстройнадзор ЛНР напоминает: перед началом любого строительства необходимо убедиться, что:
земельный участок предоставлен именно под строительство капитального объекта;
договор аренды содержит соответствующее разрешение;
объект соответствует градостроительным нормам и правилам землепользования и застройки.
Игнорирование этих требований может привести к признанию постройки самовольной, отказу в узаконивании и, как следствие, к её сносу за счёт нарушителя.
Ведомство рекомендует застройщикам и правообладателям земельных участков внимательно изучать правовой статус земли и условия договоров аренды до начала проектирования и строительства. Соблюдение законодательства — залог безопасного и законного строительства на территории Республики.
