Вопрос: Возможно ли расторжение исполненного договора купли-продажи объекта недвижимости?
Ответ: Да, расторгнуть договор купли-продажи недвижимости можно даже после его полного исполнения даже если право собственности уже перешло к покупателю и зарегистрировано в Росреестре.
Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 421), стороны свободны в заключении договоров и могут сами определять их условия. Договор может быть изменён или расторгнут по взаимному согласию сторон (статья 450 ГК РФ), при этом соглашение о расторжении должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор. В случае с недвижимостью это письменная форма с обязательной государственной регистрацией (статья 452 ГК РФ).
После расторжения договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом или самим договором (статья 453 ГК РФ). При этом факт государственной регистрации перехода права собственности не мешает расторжению договора.
Если стороны договорились вернуть недвижимость продавцу, покупатель (нынешний собственник) должен оформить в пользу продавца новую сделку.
Например, договор обратной купли-продажи или дарения. На основании этой сделки можно зарегистрировать «обратный» переход права собственности в Росреестре.
Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», для регистрации права необходимо подать заявление и документы, подтверждающие основание возникновения (или прекращения) права. В данном случае это будет соглашение о расторжении договора и/или новая сделка по передаче имущества обратно продавцу.
Для государственной регистрации «обратного» перехода права собственности на объект недвижимости представляются:
- заявление о государственной регистрации перехода права, представляемое покупателем;
- заявление о государственной регистрации права, представляемое продавцом;
- документ, подтверждающий полномочия представителя (если от имени заявителя действует представитель);
- новый «обратный от покупателя к продавцу» договор;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации и проверки законности сделки.
Однако, если обязательства по договору были исполнены надлежащим образом, расторжение по соглашению сторон невозможно (пункт 1 статьи 408 ГК).
В случае, если продавец передал покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, покупатель имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы в случае выявления существенных недостатков (статья 475 ГК).
